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Contrato de Gaveta

8 de dezembro de 2018
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Por: Luana Borchardt

OAB/RS nº 42.262
Especialista em Direito Privado & Consultora Eleitoral

 

Não raro, são realizados contratos particulares em relações negociais, sejam elas, de compra e venda, de parceria, de assessoramento e inúmeras outras. E esta é uma situação corriqueira em nossos dias. De modo geral, os contratos são regulados pelo Código Civil, salvo exceções que demandam que seja observada legislação específica, exigindo esta formalidade legal, mas não necessariamente, sua confecção por instrumento público.

No que se refere à contratos de compra e venda realizados em razão de um bem imóvel, há necessidade de um formalismo legal, especialmente no que tange ao registro imobiliário, seja para averbar a relação contratual, ainda que tenha ocorrido entre particulares na esfera privada, sob o caráter de uma promessa de compra e venda, seja para constituir efetivamente a transferência do direito de propriedade. Esta prática impõe-se em razão de que se faz necessário que seja dado conhecimento a terceiros (incluindo o poder público), acerca das consequências reflexas que o direito de propriedade carrega em si, como por exemplo, o seu valor monetário e titularidade para fins de penhora, direitos de vizinhança ou a incidência de tributos.

Porém, especialmente em relação a aqueles bens imóveis que são objetos de financiamento imobiliário, os contratos particulares ou de “gaveta”, têm uma implicação mais asseverada, para vendedor e comprador. Primeiramente, porque este tipo de contrato demanda a anuência do agente financeiro, ou seja, do banco que possibilitou a aquisição do imóvel e considerou um conjunto de situações de caráter pessoal do adquirente, quais sejam, sua renda, a existência de propriedade de outros imóveis, a idade, dentre outros aspectos, que são novamente avaliados quando ocorre a alteração da titularidade desta posse imobiliária.

Neste contexto, a manutenção de um contrato de gaveta acabará por importar na possibilidade de o contratante originário vir a responder por inadimplência, com os reflexos de restrição de crédito e registro em cadastro de devedores (SPC, SERASA), bem como, o novo adquirente vir a ter o imóvel objeto da negociação sofrer penhora para garantia de alguma execução/cobrança judicial proposta contra o adquirente originário. Além disso, em caso de óbito de uma das partes, a regularização importará em maiores custos, tempo e burocracia para que seja levado a efeito.

Outro exemplo das consequências desta prática tão recorrente, vem de recente decisão (RECURSO ESPECIAL Nº 1.724.716 – MS, julgado em 25/09/2018) da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao entender que o arrematante em hasta pública (leilão) de imóvel que sofreu execução, tem direito à sua posse e propriedade plena, ainda que exista uma relação negocial de contrato particular de compra e venda não averbado junto ao registro imobiliário, sob o argumento de que este procedimento seria imprescindível para constituir prova em relação a terceiros e não apenas ser um acerto entre as partes do contrato particular (vendedor e comprador).

Portanto, cabe às partes proceder de forma regular e com observância ao que estabelece a legislação, a fim de que, a qualquer tempo, não surjam situações adversas, prejudiciais a um ou outro, independentemente de a aquisição se referir a imóvel objeto de financiamento ou não.

Pós-Graduação Unijuí

3 de dezembro de 2018
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